İzmir genelinde son dönemde gayrimenkul ve inşaat sektöründe faaliyet gösteren Azim Çelik firması tarafından yürütülen projelerde, teslim edilmeyen bağımsız bölümler ve usulüne uygun yapılmayan sözleşmeler nedeniyle çeşitli hukuki uyuşmazlıkların gündeme geldiği görülmektedir. İnşaat projelerinden konut veya iş yeri satın almak amacıyla ödeme yapan ancak tapularını devralamayan ya da inşaatın durması sebebiyle hak kaybına uğrayan kişilerin başvurabileceği hukuki yolların doğru tespiti büyük önem taşımaktadır.
Bu yazımızda, Azim Çelik ve benzeri yüklenici firmalarla adi yazılı sözleşme imzalayan kişilerin hukuki durumu, Yargıtay kararları ışığında sebepsiz zenginleşme ve noter onaylı sözleşme zorunluluğu çerçevesinde objektif bir esasla değerlendirilmektedir.
1. Adi Yazılı Şekilde Yapılan Gayrimenkul Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca; tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan tüm sözleşmeler ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde (Noter huzurunda düzenleme şeklinde) yapılması bir geçerlilik şartıdır.
Acenteler, firma temsilcilikleri veya taraflar arasında adi yazılı şekilde (kendi aralarında kağıda dökülerek veya matbu formlarla) imzalanan satış sözleşmeleri hukuken GEÇERSİZDİR.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/2815 E., 2025/2087 K. sayılı emsal kararında belirtildiği üzere: “Adi yazılı şekilde yapılan tapuda kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığından kanun gereği geçersizdir. Geçersiz sözleşmede bulunan hükümler de geçersiz kalır.”
Bu emsal emredici hükümler doğrultusunda, ellerinde sadece adi yazılı sözleşme veya senet bulunan kişilerin, bu geçersiz sözleşmeye dayanarak fiziken taşınmazın mülkiyetini (tapusunu) talep etme hakları hukuken bulunmamaktadır.
2. Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Uyarınca Ödenen Bedellerin İadesi
Adi sözleşmenin geçersiz olması, ödenen meblağların hukuken korumasız kalacağı anlamına gelmez. Kanunumuz, hukuken geçersiz bir ilişkiye dayanarak bir tarafın diğer taraftan para almasını sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) olarak nitelendirir.
Bedel İadesi Borcu: Geçersiz sözleşmeler taraflar arasında mülkiyet devri borcu doğurmaz ancak herkesin verdiğini geri isteme hakkını doğurur. Azim Çelik veya ilgili yüklenici firmalara ödenen tüm peşinatlar, taksitler ve ek ödemeler sebepsiz zenginleşme ilkeleri uyarınca faiziyle birlikte geri talep edilebilir.
İcra Takibi ve Alacağın Tahsili: Ödenen bedellerin iadesi amacıyla ilamsız icra takibi başlatılması mümkündür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4135 E., 2025/409 K. sayılı kararı uyarınca, geçersiz taşınmaz satışına dayalı alacaklar likit (belirlenebilir) nitelikte olup doğrudan icra takibine konu edilebilmektedir.
3. Noter Onaylı Yeni Sözleşme veya Devir Tekliflerinin Değerlendirilmesi
Projelerin durumuna göre yüklenici firma tarafından hak sahiplerine noter onaylı yeni bir “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” veya ek protokoller teklif edilebilir. Bu durumda hukuki açıdan değerlendirilmesi gereken alternatifler şunlardır:
Noter Onaylı Sözleşme Teklifinin Kabul Edilmesi: Projenin tamamlanması ve mülkiyet devrinin sağlanması isteniyorsa, hukuken geçerli olan yegâne yöntem sözleşmenin Noterde düzenleme şeklinde yeniden akdedilmesidir. Ancak noter aşamasında imzalanacak metnin; teslim tarihleri, cezai şartlar ve teminat hükümleri bakımından dikkatle incelenmesi gerekir.
Sözleşmenin Reddi ve Paranın Tahsili: Mülkiyetin devredileceğine dair hukuki güvenin sarsıldığı durumlarda veya firmanın resmi sözleşmeye yanaşmaması halinde; taşınmaz talebinden vazgeçilerek, ödenen tüm meblağların güncellenmiş değerleriyle (denkleştirici adalet ilkesi / sebepsiz zenginleşme) iadesi için hukuki süreç başlatılabilir.
4. Hukuki Süreçte İhtarname ve Temerrüt Şartı
Ödenen bedellerin tahsili amacıyla icra takibi veya dava yoluna başvurulmadan önce, firmaya usulüne uygun bir ihtarname gönderilmesi temerrüt açısından gereklidir.
Türk Borçlar Kanunu m. 117 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre; sebepsiz zenginleşen tarafın faiz ödemekle yükümlü tutulabilmesi ve temerrüde düşürülmesi için takip veya dava öncesinde ihtar çekilmesi aranmaktadır. İhtarname gönderilmediği takdirde faiz ancak icra takibi veya dava tarihinden itibaren başlatılabilmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Azim Çelik projelerinde yaşanan uyuşmazlıklar, gayrimenkul hukukunun emredici şekil şartları ve borçlar hukukunun sebepsiz zenginleşme esasları çerçevesinde titizlikle incelenmelidir. Hak kayıplarının önüne geçilmesi, ödenen bedellerin iadesi veya noter aşamasındaki sözleşmelerin hukuki zemine oturtulması süreçlerinde somut olayın özelliklerine göre hareket edilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul ve inşaat hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve dosya incelemeleri için Sarı Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
melihsari.av.tr Üzerindeki Diğer Benzer Makaleler
Sitemizde yer alan gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer inceleme yazılarımızı okuyabilirsiniz: